Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung

BGH-Urteil vom 27.11.2002, AZ: VIII ZR 108/02

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag. Da der Mieter mit der Mietzahlung einschließlich Nebenkostenvorauszahlung in Rückstand war, kündigte der Vermieter und klagte die rückständigen Mieten einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen ein. Nachdem er eine Nebenkostenabrechnung erstellt hatte, klagte er auch eine hieraus resultierende Nachforderung in Höhe von 160,43 DM im Wege der Klageerweiterung ein.

In der Berufungsinstanz unterlag er mit dieser Auffassung. Das Berufungsgericht war der Auffassung, der Kläger könne nicht mehr die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geltend machen und den Nachzahlungsbetrag. Die Abrechnung sei nicht prüfbar, weil der Kläger in der Abrechnung die Gesamtforderung der Nebenkosten hätte darstellen müssen und hiervon die tatsächlich geleisteten Zahlungen in Abzug hätte bringen müssen.

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf und erklärte, eine Nebenkostenabrechnung müsse eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen seien, seien in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters erforderlich.

Hinsichtlich der Vorauszahlung müsse der Vermieter grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug bringen, damit der Mieter überprüfen kann, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung berücksichtigt hat. Eine Abrechnung der lediglich geschuldeten Vorschüsse entspreche dann nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und noch keine Abrechnungsreife eingetreten sei. Der Vermieter sei daher berechtigt gewesen, die vereinbarten Vorauszahlungsansprüche geltend zu machen. In dieser Situation konnte der Vermieter mit seiner Betriebskostenabrechnung den sich aus der Differenz zwischen den verauslagten Betriebskosten und den geschuldeten Vorauszahlungen ergebenden Saldo geltend machen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf den abzustellen sei, aus einer solchen Abrechnung ohne weiteres erkennbar gewesen, dass die Klägerin die bereits eingeklagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangte und mit dem Saldo der Abrechnung lediglich den sich im Falle der Zahlung der Vorschüsse noch ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend machte. Die Klage sei daher begründet gewesen.