Unwirksamkeit von Klauseln in FormularMietverträgen

(Aktenzeichen BayObLG, REMiet 1/96).

Das Bayerische Oberste Landesgericht hatte aufgrund einer Vorlage durch ein Landgericht darüber zu befinden, ob bestimmte Klauseln, die in Formularmietverträgen verwendet werden, wirksam sind oder nicht. Es handelte sich dabei um folgende Klausel in einem Mietvertrag über Wohnraum:

"Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen, Licht und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizungs und Kochgeräte, Boiler und dergl. in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen".

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die Frage entschieden, ob diese Klausel ganz oder teilweise unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 9 AGBG).

Das Gericht hat die Klausel, soweit sie die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überbürdet, vor allem deshalb für zulässig gehalten, weil den Mietern eine frisch renovierte Wohnung übergeben wurde.

Die Klausel enthält zwar keine konkrete Regelung für die Fristen, innerhalb derer Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, weil vom Mieter lediglich verlangt wird, die "notwendig werdenden Schönheitsreparaturen" auszuführen. Dies ist jedoch dahin zu verstehen, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen in den Zeitabständen vorzunehmen hat, innerhalb derer nach allgemeiner Erfahrung die vermieteten Räume durch vertragsgemäßen Gebrauch renovierungsbedürftig werden. Insoweit könne auf die in dem unter Mitwirkung des Bundesministeriums der Justiz erarbeiteten Mustermietvertrag 1976 festgelegten Fristen zurückgegriffen werden.

Bezüglich der Schönheitsreparaturen sei daher die Klausel weder mehrdeutig noch verstoße sie gegen das sog. Transparenzgebot.

Werde zu Beginn des Mietverhältnisses dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben, so bestehen gegen eine Oberbürdung der innerhalb der üblichen Fristen anfallenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter keine Bedenken, da diesem dadurch nur solche Maßnahmen auferlegt werden, die durch seinen eigenen Gebrauch der Wohnung verursacht sind.

Hinsichtlich des übrigen Teils der Klausel hat das Bayerische Oberste Landesgericht jedoch festgestellt, daß eine formularmäßige Regelung, die den Mieter verpflichtet, Licht und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizungs und Kochgeräte, Boiler und dergl. in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasschäden zu ersetzen, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und daher gemäß § 9 AGBG unwirksam ist.

Die Klausel müsse nämlich dahin verstanden werden, daß der Mieter verpflichtet ist, die an den genannten Gegenständen auftretenden Mängel selbst zu beseitigen und die hierfür anfallenden Reparaturkosten zu tragen und zwar ohne Begrenzung auf einen bestimmten Betrag. Eine derart weitgehende Überbürdung der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, auf den Wohnungsmieter verstößt schon deshalb gegen § 9 AGBG, weil sie nicht auf kleinere Reparaturen beschränkt ist und insbesondere keine Höchstgrenze für den Aufwand enthält, den der Mieter zu tragen hat, und zwar weder für die einzelne Reparatur noch für einen bestimmten Zeitraum. Indem die Klausel dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, selbst für die Reparaturen zu sorgen, beeinträchtigt sie die Gewährleistungsansprüche des Mieters in einer nach dem AGBGesetz erheblichen Weise und belastet ihn in einem Maß, das mit dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts (hier § 536 BGB) nicht mehr zu vereinbaren ist.

Zusammenfassend hat der Bayerische Oberste Landesgericht festgestellt, daß § 6 ABGB, wonach der Vertrag im übrigen wirksam bleibt, wenn allgemeine Geschäftsbedingungen teilweise unwirksam sind, auch anwendbar ist, wenn eine einzelne Klausel nur in Teilbereichen unwirksam ist. Es handle sich nämlich bei der Überbürdung der Schönheitsreparaturen und der Überbürdung der Reparaturen an Geräten und Anlagen um trennbare Teile der Klausel. Die Unwirksamkeit der Regelung zur Frage der Reparaturen an Geräten und Anlagen beeinflußt nämlich den Inhalt des Gesamtvertrages nur unwesentlich, die Regelung der Schönheitsreparaturen bleibt hiervon vollig unberührt.