Darlegungslast für Wohnungsmangel bei Rückforderung überhöhter Miete

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 9. 9. 1997 2/11 S 77/97

Die Kl. waren vom 1. 1. 1994 bis zum 14. 11. 1995 Mieter einer 95 m2 großen VierZimmerwohnung im Haus des Bekl., für die sie eine Nettomiete von zunächst 1540 DM und ab 1. 6. 1995 von 1685 DM zu zahlen hatten. Die Kl. haben behauptet, der Mietzins übersteige die ortsübliche Miete nicht unwesentlich und sei unter Ausnutzung der örtlichen Mangellage zustandegekommen. Sie nehmen den Bekl. auf Rückzahlung von 8942,50 DM in Anspruch. Der Bekl. hat das Vorliegen einer Mangellage bestritten und die Einordnung der Wohnung in die Mietwerttabelle als unzutreffend bezeichnet.Das AG hat der Klage stattgegeben. Gegen dieses Urteil hat der Bekl. Berufung eingelegt. Er bestritt weiterhin das Vorliegen einer Mangellage und hat behauptet, Anfang 1994 zur Markterforschung probeweise Suchanzeigen in Frankfurter Zeitungen aufgegeben zu haben, woraufhin ihm ca. 40 Wohnungen von verschiedenen Vermietern angeboten worden seien. Die Berufung hatte Erfolg.

Das Gericht war der Auffassung daß dann, wenn Mieter dem Vermieter im Rahmen der Rückforderung von (angeblich überhöhten) Mietzinszahlungen vorhalten, eine Wohnungsmangellage ausgenutzt zu haben, diese hinsichtlich der subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen des Ausnutzens darlegungspflichtig sind.

Die Darlegungslast der Mieter kann es mit sich bringen, daß sie, die vor der Anmietung der streitbefangenen Wohnung über Wohnraum verfügten, vortragen müssen,

- warum sie dort ausgezogen sind und

- wieviel Zeit sie für die Wohnungssuche hatten,

- was sie zum Ausfindigmachen der neuen Wohnung unternommen haben,

- ob sie bestimmte Vorstellungen über Lage und Ausstattung hatten oder nehmen mußten,

- was sich bot und insbesondere

- inwieweit der Vermieter die Vertragsbedingungen diktiert bzw. zur Disposition gestellt hat.

Diese Entscheidung zeigt, welch strenge Anforderung von der Rechtsprechung an den Vortrag im Prozeß durch das Gericht gestellt werden.