Anforderungen der Schriftform des § 566 BGB an die Urkundeneinheit zwischen Vertragsurkunde und Anla

Entscheidung vom 30.06.1999  XII ZR 55/97

Nach § 566 BGB bedarf ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der schriftlichen Form. Ist diese nicht gewahrt, gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit der gesetzlichen Frist des § 565 BGB frühestens für den Schluß des ersten Jahres gekündigt werden.

In seiner sogenannten "Loseblattentscheidung" (BGHZ 136, 357) hatte der für gewerbliches Miet und Pachtrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, daß ein aus einzelnen Blättern bestehender Mietvertrag die Schriftform auch ohne körperliche Verbindung der einzelnen Blätter wahrt, wenn sich die Einheit der Urkunde aus fortlaufender Paginierung der Blätter, fortlaufender Numerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt.

Nunmehr hat der Senat über die bislang offengebliebene Frage entschieden, welche Anforderungen im Hinblick auf § 566 BGB an die Urkundeneinheit zwischen Vertragsurkunde und in bezug genommenen Anlagen zu stellen sind:

Wenn die Parteien Bestimmungen, die Inhalt des Mietvertrages sein sollen, nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern teilweise in andere Schriftstücke "auslagern", so daß sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, müssen sie zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in  geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (vgl. BGHZ 40, 255, 263; BGH, Urteil vom 21. Januar  1999 VII ZR 93/97 , MDR 1999, 473).

Anlagen mit Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen Niederschlag gefunden hat, oder die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen, unterliegen diesen Anforderungen nicht.

Insoweit hat der Senat klargestellt, daß auch formbedürftige Erklärungen der Auslegung anhand außerhalb  der Urkunde liegender Umstände zugänglich sind und es daher genügt, wenn das Mietobjekt im Vertragstext hinreichend bestimmbar bezeichnet ist. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien eine lediglich als Orientierungsbehelf dienende Zeichnung als wesentlichen Bestandteil des Vertrages bezeichnet haben (hier: zeichnerische Darstellung der im Mietvertrag mit Worten beschriebenen Lage der Mietfläche durch Umrandung in einer Grundrißzeichnung).

Der Senat hat ferner entschieden, daß die nach § 566 BGB erforderliche Schriftform auch dann gewahrt ist, wenn nur eine von mehreren gleichlautend aufgenommenen Vertragsurkunden dem Formerfordernis genügt.

Der Senat hat deshalb das Berufungsurteil des Oberlandesgerichts Jena, das die Schriftform als nicht gewahrt angesehen hatte, aufgehoben und die Sache zur weiteren Beurteilung an die Vorinstanz zurückverwiesen.