Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs

BGH Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04

Ein Mieter war mit 2 Monatsmieten in Zahlungsrückstand geraten. Der Vermieter sprach daraufhin die fristlose Kündigung, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses aus. Das Sozialamt nahm binnen 2 Monaten nach Rechtshängigkeit während des Räumungsrechtsstreits die Nachzahlung des Rückstandes vor, so dass die fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam wurde, der Vermieter verfolgte jedoch die fristgerechte Kündigung weiter.

Der BGH entschied hierzu, dass zwar aufgrund der Nachzahlung die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam werde, jedoch die fristgerechte Kündigung unter gewissen Umständen greifen könnte. Denn die fristgerechte Kündigung sei nicht, wie die fristlose, von einem Verschulden des Mieters abhängig. Eine derartige Heilungswirkung habe der Gesetzgeber auch für die fristgerechte Kündigung nicht vorgesehen. Es sei nun Tatfrage, ob die Nichtzahlung unverschuldet ist und nur einen momentanen Engpass darstellt, der nur vorübergehend ist oder ein Dauerzustand, der möglicherweise zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Auch die Nachzahlung lässt die Nichtzahlung in einem milderen Lichte erscheinen. Da diese tatsächlichen Fragen noch der Klärung bedürften, hob der BGH die Urteile der Vorinstanzen auf, die dem Mieter Recht gegeben hatten und verwies den Rechtsstreit zur Klärung dieser weiteren Fragen an die Vorinstanz zurück.