Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

BGH-Urteil vom 21.03.2007, XII ZR 255/04

Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter eine große Gewerbeimmobilie angemietet, die durch den Vermieter zunächst instandgesetzt werden sollte. Eine Kaution in Höhe von 1,4 Mio. € sollte 1 Monat vor Übergabe bezahlt werden. Der Vermieter hat nach Sanierung dem Mieter die Fertigstellung angezeigt und diesen zur Zahlung der Kaution aufgefordert. Der Mieter verweigerte die Zahlung unter Hinweis darauf, dass erhebliche Mängel vorliegen würden. Er machte an der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Daraufhin kündigte der Vermieter wegen der Weigerung des Mieters die Mietsache zu übernehmen und wegen der Nichtzahlung der Kaution und machte Schadenersatzansprüche geltend.

Die Klage wurde in allen Instanzen abgewiesen.

Gleichwohl hat der BGH im Zusammenhang mit dieser Entscheidung klargestellt, dass bei Gewerbeimmobilien vorab die Kaution gefordert werden kann, weil ein entsprechendes Sicherungsinteresse der Vermieters besteht. Ein Mieter kann bezüglich der Kaution auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, so dass grundsätzlich der Einbehalt der Kaution und die Nichtzahlung eine Vertragsverletzung darstellen. Vorliegend habe sich der Vermieter aber selbst nicht vertragstreu verhalten, weil objektiv die Mietsache mit erheblichen Mängeln belastet war und der Mieter zur Übernahme der Mietsache noch gar nicht verpflichtet war. Eine Kündigung wegen eines wichtigen Grundes, der zu einer Unvermutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt, kann aber durch einen Vermieter nur dann ausgesprochen werden, wenn er sich auch selbst vertragstreu verhält.