Abrechnung der Kaution bei noch ausstehenden Nebenkosten

BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis. Dieses Mietverhältnis war beendet. Der Mieter forderte den Vermieter zur Abrechnung der Kaution auf. Der Vermieter nahm die Abrechnung vor, behielt jedoch einen Teil der Kaution als Sicherheit für eventuelle Nachforderungen bezüglich der Nebenkosten, die noch nicht abgerechnet waren.

Der BGH entschied in diesem Fall, dass der Einbehalt zu Recht erfolgt ist. Der Vermieter muss die Kaution abrechnen und ausbezahlen, soweit er kein Sicherungsbedürfnis mehr hat. Soweit ein solches jedoch besteht, kann er von der Kaution Einbehalte vornehmen. Ist mit Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen zu rechnen, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht erstellt sind, so kann der Vermieter eventuell unter Bezugnahme auf die Abrechnung des Vorjahres einen angemessenen Betrag einbehalten, der möglicherweise oder voraussichtlich erforderlich ist, um Nachforderungen auf die Nebenkosten abzudecken. Ein tauglicher Maßstab wäre es eventuell, wenn man pro angefangenem Monat 1/11 des Nachzahlungsbetrages des Vorjahres einbehält.

Mit dieser Entscheidung ist eine streitige Frage geklärt. Streitig war, ob ein Vermieter überhaupt berechtigt ist, für noch nicht abgerechnete Nebenkosten vorsorglich Einbehalte vorzunehmen. Ein Teil der Rechtsprechung war der Auffassung, dass dies nur dann zulässig ist, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag so bestimmt ist. Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass dies jedoch bei allen Mietverträgen zulässig ist.