Unwirksamkeit der Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel in Bauträgerverträgen

BGH, Aktenzeichen VII ZR 99/97

In vielen Bauträgerverträgen ist eine Klausel enthalten, daß sich der Erwerber wegen aller Zahlungsverpflichtungen aus dem Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft und der Notar ermächtigt wird, eine vollstreckbare Ausfertigung der Notarurkunde ohne Nachweis der Fälligkeit der Zahlungsrate zu erteilen. Der BGH hat nun entschieden, daß derartige Vollstreckungsklauseln wegen Verstoßes gegen die Makler- und Bauträgerverordnung nichtig sind. Ein Verstoß liege deshalb vor, weil der Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung nur berechtigt ist, Vermögenswerte des Käufers entsprechend dem bauablauf entgegen zu nehmen. Diese Bestimmung solle erreichen, daß Leistungen der Käufer ein entsprechender Gegenwert am Bauvorhaben gegenüber steht. Dem werde es aber nicht gerecht, wenn der Bauträger die Möglichkeit habe, in das Vermögen des Käufers unbeschränkt zu vollstrecken, ohne daß er nachgewiesen hat, daß der jeweilige Bautenstand erreicht und damit die Fälligkeit der jeweiligen Rate eingetreten ist.

Diese Entscheidung hat zur Konsequenz, daß kein Erwerber mehr fürchten muß, daß er gezwungen ist, gegen eine unberechtigte Zwangsvollstreckung des Bauträgers vor Gericht zu ziehen. Außerdem hat diese Entscheidung zur Konsequenz, daß die Zahlungsansprüche des Bauträgers nicht mehr nach 30 Jahren, sondern bereits nach 2 Jahren ab Fälligkeit der Forderung verjähren.