Allgemeine Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrages und Schadensersatzanspruch

BGH, Urteil vom 7.6.2001, Aktenzeichen: VII ZR 420/00

Die Parteien hatten in einem notariellen Bauträgervertrag bereits die Auflassung und Eintragungsbewilligung für den Eigentumswechsel vereinbart. Sie haben den Notar jedoch angewiesen, den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis voll bezahlt ist.  

Gegenstand des Kaufs war eine Doppelhaushälfte. Eigentümer des gesamten Doppelhauses war noch der Bauträger. Es traten Mängel an der Kläranlage auf.  

Nachdem der Bauträger die Mängelbeseitigung verweigerte, rechneten die Erwerber mit den Mängelbeseitigungskosten auf und verlangten die Umschreibung des Eigentums. Der Bauträger wandte ein, der Kaufpreis sei nicht vollständig bezahlt worden und eine Aufrechnung mit Schadenersatzansprüchen könne nicht erfolgen, weil vorliegend Gemeinschaftseigentum betroffen sei.

Die Vorinstanzen hatten die Klage auf Eigentumsumschreibung abgewiesen.  

Der BGH hat in seiner Entscheidung klargelegt, dass die Klausel, dass der amtierende Notar angewiesen wird, den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis voll bezahlt sei, unwirksam sei, weil er den Käufer hinsichtlich der Vorleistungspflicht unangemessen benachteilige und damit ein Verstoß gegen die gesetzlichen Vorschriften zu den allgemeinen Geschäftsbedingungen vorliege. Ferner hat der BGH auch die Aufrechnung mit den Schadenersatzansprüchen zugelassen, auch wenn hier Mängel am Gemeinschaftseigentum vorlagen. Nach der Rechtsprechung des BGH steht dem einzelnen Erwerber der Schadenersatzanspruch wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum in Höhe der gesamten Mängelbeseitigungskosten zu. Der Erwerber ist jedoch grundsätzlich ohne einen dazu ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft daran gehindert, den Schadenersatzanspruch oder die Minderung mit Zahlung an sich selbst durchzusetzen.  

Im vorliegenden Fall hat der BGH jedoch eine Ausnahme gelten lassen, die dann eingreift, wenn die Interessen der Gemeinschaft an der Durchsetzung des gemeinschaftsbezogenen Anspruchs und die Interessen des Schuldners an einer übersichtlichen Haftungslage nicht berührt werden.  

Vorliegend ist der Bauträger Eigentümer beider Doppelhaushälften. Er hat sich als Vertragspartner endgültig geweigert, die gerügten Mängel zu beseitigen. Hierdurch habe er gemäß BGH auch bekundet, dass er kein Interesse daran habe, den gerügten Mangel am Gemeinschaftseigentum durchzusetzen oder an einer Durchsetzung mitzuwirken. Weitere Miteigentümer sind nicht betroffen.  

In einem solchen Fall hält der BGH es für zulässig und geboten, dass der Käufer auch die Mängel am Gemeinschaftseigentum selbständig geltend machen kann. Der BGH hat dem Käufer das Recht zugebilligt, wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum in Höhe der Mängelbeseitigungskosten den Erwerbspreis zu mindern oder mit einem entsprechenden Schadensersatzanspruch aufzurechnen, um die Eigentumsumschreibung zu bewirken.

Dies gilt aber nur dann, wenn keine weiteren Miteigentümer von dem Mangel betroffen sind.