Kauf vom Bauträger: Vergleich über Gewährleistungsansprüche zwischen WEG und Bauträger

OLG Jena, Urteil vom 08.09.2006, AZ: 9 W 225/06

Im vorliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter beauftragt, mit einem Bauträger einen Zahlungsvergleich zur Abgeltung aller Gewährleistungsansprüche hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums zu schließen. Dieser Beschluss der Eigentümergemeinschaft wurde durch einen einzelnen Eigentümer beim Wohnungseigentumsgericht angefochten. Die Anfechtung hatte keinen Erfolg. Das OLG Jena wies daraufhin, dass die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung Beschlüsse auch über derartige Abgeltungsvergleiche schließen kann. Dabei habe die Wohnungseigentümergemeinschaft ein gewisses Beurteilungsermessen, welches nur bedingt der Kontrolle durch das Gericht unterliege. Nicht betroffen sind hiervon jedoch – und insoweit ist die Entscheidung von erheblicher Bedeutung – der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf den großen Schadenersatz bzw. die Rückabwicklung des Vertrages. Dies bedeutet für einen Bauträger, dass er mit Vergleichsabschluss noch keine abschließende Sicherheit hat, ob einzelne Eigentümer nicht möglicherweise vom Bauträgervertrag zurücktreten oder die Rückabwicklung des Vertrages (Wandelung) geltend machen. Derartige Ansprüche sind nämlich auch durch einen Vergleich mit der Eigentümergemeinschaft nicht ausgeschlossen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der einzelne Eigentümer sich diesem Vorgehen der Mehrheit anschließt und hierbei ausdrücklich auf die Rückabwicklungsansprüche verzichtet. Nur und ausschließlich in diesem Fall würde ein derartiger Vergleich eine für den Bauträger tatsächlich abschließende Regelung ohne weiteres Risiko darstellen.