Haftung für das Verschweigen von Mängeln im Immobilienkaufvertrag

OLG Koblenz, Urteil vom 09.02.2006, 5 U 1111/05 Im vorliegenden Fall hatte der Kläger vom Beklagten ein Haus erworben. In dem Vertrag war ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Es stellte sich hinterher heraus, dass die Kellerwände feucht waren. Aufgrund Sachverständigengutachtens konnte nachgewiesen werden, dass dies auf eine mangelhafte Abdichtung zurückzuführen sei und dem Verkäufer bekannt gewesen sein müsste. Der Käufer beruft sich auf den Gewährleistungsausschluss und darauf, dass er dem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags gegenüber erklärt habe, dass es sich einen alten Keller handeln würde. Das OLG sprach dem Käufer die Sanierungskosten zu. Anspruchsgrundlage sei Schadenersatz wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels. Im Hinblick hierauf sei dann auch der Haftungsausschluss nicht wirksam. Denn für arglistig verschwiegene Mängel könnte die Haftung nicht ausgeschlossen werden. Es handele sich um einen offenbarungspflichtigen Mangel. Eine betrügerische Absicht des Verkäufers sei keine Voraussetzung für den Anspruch. Es reicht vielmehr aus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er diese zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer diesen Mangel nicht erkannt hat, bei Erkennen jedoch möglicherweise den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte. Allein der Hinweis darauf, dass es sich um einen alten Keller handelt, sei für die Aufklärung nicht ausreichend, sondern eher verharmlosend. Die fehlende Außenabdichtung stelle aber immer einen wesentlichen Mangel dar, da mit ständig wiederkehrenden schweren Feuchtigkeitsschäden zu rechnen ist. Tipp: Bei Verkauf von Immobilien ist darauf zu achten, dass wirklich über alle möglichen Mängel des Objekts aufgeklärt wird. Ansonsten wird ein Verschweigen dem Käufer die Möglichkeit eröffnen, Schadenersatz geltend zu machen oder im Ernstfall sogar vom Vertrag zurückzutreten.