Recht des Bauträgers: Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des Anspruchs auf Eintragung der Auflassung

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.07.2006, AZ: 17 U 326/05
Der Kläger hatte vom Beklagten im Rahmen eines Bauträgerverkaufs eine Immobilie erworben. Die letzte Kaufpreisrate von 3,5% hatte er wegen bestehender Mängel nicht bezahlt. Aufgrund Zeitablaufs ist der Anspruch des Bauträgers auf Zahlung der letzten Rate zwischenzeitlich verjährt. Der Kläger nimmt die Beklagte daher auf Eintragung der Auflassung im Grundbuch in Anspruch. Der Bauträger erkennt den Anspruch an mit der Maßgabe, dass er hierzu nur verpflichtet sei Zug um Zug gegen Zahlung des Restkaufpreises. Er beruft sich auf ein ihm zustehendes Zurückbehaltungsrecht. Der Käufer wendet ein, der Zahlungsanspruch und der Anspruch auf die Grundstücksübertragung hätten sich jedoch nicht in unverjährter Zeit gegenüber gestanden, so dass das Zurückbehaltungsrecht nicht ausgeübt werden könne. Das Landgericht hatte den Bauträger noch vollumfänglich verurteilt. Der Bauträger legte hiergegen Berufung ein.
Die Berufung hatte Erfolg. Es änderte das Urteil dahingehend ab, dass der Bauträger die Eintragung der Auflassung erst Zug um Zug gegen Restkaufpreiszahlung veranlassen müsse. Die Forderung und Gegenforderung hätten sich in unverjährter Zeit sehr wohl gegenübergestanden. Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts durch den Bauträger sei auch nicht etwa deswegen treuwidrig, weil sich der Restkaufpreis nur noch auf 3,5% der Gesamtkaufpreissumme belief. Grundsätzlich könne die gesamte Leistung zurückgehalten werden. Anderes gelte auch nicht unter dem Aspekt, dass der Käufer vorliegend berechtigterweise von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht hat.
Hinweis: Wir halten diese Entscheidung für bedenklich und zwar aus folgendem Grunde: In der Regel ist im Bauträgervertrag bestimmt, dass die Eintragung der Auflassung im Grundbuch zu erfolgen hat nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Dies bedeutet, dass in der Regel im Bauträgervertrag bestimmt ist, dass eine Vorleistungspflicht des Käufers besteht. Der Käufer ist durch die Auflassungsvormerkung entsprechend abgesichert. Er ist auch dadurch abgesichert, dass der Restkaufpreis erst mit vollständiger Fertigstellung fällig wird, was auch die Beseitigung der zumindest nicht nur unwesentlichen Mängel beinhaltet. Da die Verjährung nicht zu einem Erlöschen des Anspruchs führt, sondern nur dazu, dass ein Anspruch mit einer Einrede behaftet ist, tritt die Fälligkeit des Anspruchs auf Eintragung der Auflassung erst mit Zahlung der letzten Rate ein. Aus diesem Grunde hätte sich der Bauträger vorliegend aus unserer Sicht auch auf eine nichtbestehende Fälligkeit berufen können. Allerdings ist uns der genaue Inhalt des diesem Fall zugrunde liegenden Notarvertrags nicht bekannt. Möglicherweise wich hier die Formulierung des Notarvertrags von den üblichen Formulierungen ab.