Ausschluss der Wandlung und Beschränkung des Schadensersatzanspruchs auf Vorsatz und grobe Fahrlässi

BGH, Urteil vom 27.07.2006 - VII ZR 276/05
In Notarverträgen findet sich häufig folgende Formulierung:
Für Mängel am Bauwerk hat der Käufer in erster Linie einen Anspruch auf Nachbesserung. Das Recht auf Rückgängigmachung des Vertrags (Wandelung) wird ausgeschlossen.. Das Recht, Schadenersatz zu verlangen, wird auf den Fall beschränkt, dass der Verkäufer Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat.
Ein Käufer verlangte gleichwohl vom Bauträger die Rückgängigmachung des Vertrages. Der BGH gab dem Käufer recht. Er führte aus, dass die im Vertrag enthaltene Regelung über den Ausschluss des Schadenersatzes beziehungsweise dessen Beschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit unwirksam sei. Die Beschränkung des Schadensersatzanspruchs auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit führe bei einem Erwerber, der seine Wohnung behalten will, dazu, dass er letzten Endes in der Geltendmachung seiner Gewährleistungsansprüche beschränkt werde und insbesondere auf Mangelfolgeschäden sitzen bleibt. Daher sei die Klausel insgesamt unwirksam.
Die Unwirksamkeit der Klausel führt wiederum dazu, dass Schadenersatz auch geltend gemacht werden kann, wenn kein Fall des Vorsatzes oder der groben Fahrlässigkeit vorliegt. Damit kann aber auch der große Schadenersatz geltend gemacht werden und damit die Rückabwicklung des Vertrags.
Nach der Entscheidung ist auch der Ausschluss der Wandelung unwirksam. Es besteht keine anzuerkennender Grund, die Rückabwicklungsmöglichkeit nur für den Fall groben Verschuldens vorzusehen. Oft liegen Mängel vor, ohne dass den Bauträger ein solches Verschulden trifft. Auch solche Mängel können zu erheblichen Beeinträchtigungen für den Erwerber führen. Der Erwerber wäre dann durch die Klausel gezwungen, eine Wohnung auch dann zu behalten, wenn diese mit erheblichen Mängeln behaftet ist.