Maklerprovision bei Erwerb durch einen Dritten


Viele Rechtsfragen ranken sich um die Frage, wann ein Makler seinen Honoraranspruch verwirklicht hat. Entschieden ist diese Frage für den nicht allzu seltenen Fall, daß nicht der Maklerkunde selbst, sondern ein Dritter eine Immobilie erwirbt und der Dritte Kenntnis von dem Objekt gerade durch den Maklerkunden erhalten hat.
Dann stellt sich die Frage: Steht dem Makler ein Provisionsanspruch zu und wenn ja, gegen wen?
1. Grundsätzlich gilt: Der Maklerkunde ist verpflichtet, Nachweise, die er von einem Makler erhalten hat, vertraulich zu behandeln, weil diese Informationen des Maklers speziell nur für seinen Kunden und nicht für Dritte bestimmt sind. Diese Behandlung eines Nachweises als vertraulich stellt eindeutig nach der Rechtsprechung eine vertragliche Nebenpflicht dar, mit der Folge, daß ein Verstoß hiergegen Schadenersatzansprüche des Maklers gegen seinen Kunden auslöst.
Hat ein Kunde das nachgewiesene Objekt z.B. einem Freund mitgeteilt und kauft dieser, so entsteht also nicht etwa ein Provisionsanspruch des Maklers gegen den Freund, da er mit diesem kein Vertragsverhältnis hat. Der Anspruch entsteht auch nicht gegen den Kunden, da dieser nicht gekauft hat, was Voraussetzung für das Entstehen des Maklerhonoraranspruchs wäre. Dem Makler steht jedoch gegen seinen Kunden ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung des Vertraulichkeitsgebotes zu.  
Allerdings stellt sich die Frage, für welchen Schaden die Pflichtverletzung des Kunden ursächlich geworden ist. Denn nur diesen Schaden kann der Makler ersetzt verlangen. Der Makler muß demnach nachweisen, daß es ohne die Pflichtverletzung des Kunden zu einem Vertrag gekommen wäre, der einen Provisionsanspruch seinerseits ausgelöst hätte. Da der Makler aber nach Verkauf selbstverständlich seine eigenen Bemühungen zum Verkauf einstellt und nur im Ausnahmefall gerade einen Ersatzkunden zur Verfügung haben wird, ist dieser Nachweis praktisch nicht zu führen. Außerdem ist der Makler beweispflichtig dafür, daß der Kunde das Maklerangebot weitergegeben hat.
Der Makler wird hierdurch in eine Situation gebracht, in der ihm demnach zwar Schadenersatzansprüche dem Grunde nach zustehen - was sicher noch leichter zu beweisen ist -, er diese aber nicht durchsetzen kann, weil er sie der Höhe nach nicht belegen kann.

2. Der Makler kann sich hiergegen nur dadurch schützen, daß er in den Maklervertrag einen Passus aufnimmt, der für diesen Fall ausdrücklich die Enststehung des Provisionsanspruchs vorsieht. Folgende Klausel wäre beispielsweise zulässig:
Der Auftraggeber verpflichtet sich, alle Angebote und Nachweise des Maklers streng vertraulich zu behandeln. Die Weitergabe an Dritte ist untersagt. Dritte sind auch Familienangehörige, Gesellschafter und/oder Vertreter oder Vertretungsorgane des Auftraggebers oder mit dem Auftraggeber gesellschaftsrechtlich verbundene Unternehmen.
Gibt der Auftraggeber das Angebot bzw. den Nachweis an einen Dritten weiter und schließt dieser das nachgewiesene Geschäft ab, so schuldet der Auftraggeber die vereinbarte Provision.
 Diese Klausel ist nach einer Entscheidung des BGH (NJW 1987, 2431) zulässig.

3. Etwas anderes gilt jedoch bei wirtschaftlich oder sozial nahestehenden Personen. In diesen Fällen wird ein Provisionsanspruch dann ausgelöst, wenn das zustandegekommene Geschäft auch im Interesse des Auftraggebers, also des Kunden liegt. In diesem Fall entsteht nach der Rechtsprechung der volle Provisionsanspruch des Maklers, welcher sich aber auch in diesem Fall nicht gegen den eigentlichen Käufer, sondern gegen den direkten Kunden des Maklers richtet.
Diese enge Verbindung zwischen dem Kunden und dem Dritten wird von der Rechtsprechung z.B. angenommen, wenn ein Objekt dem Ehemann angeboten, von der Ehefrau jedoch gekauft wird. Weiterhin gilt dies im Verhältnis von Eltern zu Kindern, nichtehelichen Lebenspartnern, aber auch teilweise zwischen einzelnen verbundenen Firmen. Im Falle der Betriebsaufspaltung in eine Verwaltungsfirma und eine Betriebsfirma geht der BGH von einer wirtschaftlichen Idendität aus. Ferner ist diese dann gegeben, wenn ein Grundstück von einer GmbH erworben wird, deren Gesellschafter und Geschäftsführer mit der GmbH identisch sind, der gegenüber der Nachweis des Objekts geführt wurde.
Die heute herrschende Meinung ist der Auffassung, daß der Provisionsanspruch dann entsteht, wenn eine familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung zwischen demjenigen, welcher den Nachweis durch den Makler erhalten hat und demjenigen, welcher den Vertrag abgeschlossen hat im Zeitpunkt der Ausnutzung der Maklerleistung besteht, also im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Allerdings reicht die bloße Gesellschafterstellung hierfür nicht aus. So hat das LG Freiburg (NJW-RR 1990,373) in folgendem Fall den Provisionsanspruch nicht anerkannt:
Der Makler hatte einem Aufsichtsrat einer Genossenschaft ein Objekt nachgewiesen. Gekauft wurde das Objekt schließlich durch die Genossenschaft. Das LG Freiburg ist der Meinung, daß allein die Geschäftsbeziehung nicht ausreicht, um einen Provisionsanspruch entstehen zu lassen. Einen eigenen wirtschaftlichen Vorteil habe der Aufsichtsrat nicht, da seine Vergütung nicht von der wirtschaftlichen Entwicklung der Genossenschaft abhänge.

4. Unsere Empfehlung:
Um derartige Streitfälle zu vermeiden, sollte in den Maklervertrag eine Bestimmung aufgenommen werden, die diese Fälle regelt. Ein Mißbrauch des Maklerangebotes und ein damit verbundener Verkauf sollte direkt die Provisionspflicht des vertragswidrig handelnden Maklerkunden auslösen.
 Wir empfehlen hierfür die oben im einzelnen formulierte Klausel.