Der notarielle Bauvertrag

Beim Erwerb von Immobilien hat sich in den letzten Jahren eine Vielzahl von möglichen Konstellationen auf dem Markt entwickelt, die zu rechtlich durchaus problematischen Konsequenzen führen können.


Daß ein Bauvertrag der notariellen Beurkundung bedarf, macht zunächst stutzig. Tagtäglich werden eine Vielzahl von Baufirmen beauftragt, Gebäude zu erstellen, gegebenenfalls auch schlüsselfertig. Kaum jemand würde auf den Gedanken kommen, daß ein derartiger Vertrag beim Notar geschlossen werden muß.


Gleichwohl können sich im Einzelfall Konstellationen ergeben, die die notarielle Beurkundung erforderlich machen.
Im Zusammenhang mit der Makler- und Bauträgerverordnung wurde von einzelnen Firmen versucht, den Kaufvertrag des Grundstücks von dem Bauvertrag rechtlich in zwei Verträge zu trennen, um nicht den strengen Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu unterliegen.


Grundsätzlich bedarf der Erwerb vom Bauträger, der sowohl den Grundstückskauf, als auch eine Bauverpflichtung enthält, der notariellen Beurkundung. Manche Anbieter haben versucht, eine Trennung insoweit herbeizuführen, als der Verkauf und die Gebäudeherstellung von unterschiedlichen Firmen angeboten wurde, die gesellschaftsrechtlich allerdings häufig eng miteinander verknüpft waren. Die Rechtsprechung hat in diesen Fällen den Grundsatz aufgestellt, daß auch dann, wenn die Baufirma mit dem Verkäufer des Grundstücks nicht identisch ist, jedoch eine enge rechtliche Abhängigkeit besteht, der Bauvertrag der notariellen Beurkundung bedarf. Diese Rechtsprechung entwickelte sich dahingehend weiter, daß sowohl der Bauvertrag als auch der Baubetreuungsvertrag notariell beurkundet werden müßten, wenn eine Abhängigkeit zwischen Kauf und Bau dergestalt besteht, daß tatsächlich eine unabdingbare Verknüpfung besteht, das heißt eine Vereinbarung mit der Wirksamkeit und Durchführung der anderen ྿steht und fällt࿀.


Wenn zu Beginn dieser Rechtsprechung auch noch sehr strenge Anforderungen an den jeweiligen Vortrag und Nachweis der Beteiligten gestellt wurden, so ist eine Tendenz feststellbar, daß dieser unmittelbare Zusammenhang zwischen beiden Verträgen nahezu regelmäßig unterstellt wird.


Notarielle Beurkundungspflicht für den Bauvertrag wird jedenfalls dann vorliegen, wenn zwei Firmen in zeitlichem Zusammenhang und als Einheit auftretend auf den Bauherren zukommen und den Kauf einerseits, sowie den Bauvertrag andererseits anbieten. Eine rechtliche oder wirtschaftliche Verflechtung zwischen diesen beiden Firmen ist nach der neueren Rechtsprechung in diesen Fällen nicht mehr erforderlich.


Andererseits muß der Bauvertrag dann nicht notariell beurkundet werden, wenn zunächst ein Grundstück erworben wird und sich der Eigentümer im Anschluß hieran ein Bauunternehmen für die Bebauung sucht und dieses beauftragt.


Unterschiedliche Entscheidungen lagen für den Fall vor, daß der Bauvertrag unter der Bedingung geschlossen wurde, daß ein Grundstückserwerb zustande kommt und zeitgleich ein Grundstücksvertrag ohne entsprechende Bedingung abgeschlossen wurde. Nach der neueren Rechtsprechung muß auch in diesem Fall der Bauvertrag notariell beurkundet werden.


Noch einen Schritt weiter geht das OLG Hamm in einer Entscheidung vom 21.11.1996 (AZ: 17 U 49/95), welches in dem Urteil zunächst ebenfalls feststellt, daß ein Vertrag über die schlüsselfertige Gebäudeerstellung dann notariell beurkundet werden muß, wenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt. Diese Voraussetzung liege dann vor, wenn die beiden Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien nur gemeinsam gelten, also miteinander stehen und fallen sollen. Hierfür sei es ausreichend, wenn eine der Vertragsparteien ihren entsprechenden Willen erkennen lasse und dieser Wille von dem anderen Partner gebilligt oder zumindest hingenommen wird. Hierbei ist es nach Ansicht des OLG Hamm nicht erforderlich, daß an den verschiedenen Rechtsgeschäften (Grundstückskauf und Bauvertrag) jeweils die selben Personen beteiligt sind.


Dieses sehr weit gehende Urteil hätte letzten Endes zur Konsequenz, daß ein Bauvertrag immer dann der notariellen Beurkundung bedarf, wenn der Bauherr noch nicht Eigentümer des Grundstücks ist, das heißt, die Auflassung noch nicht im Grundbuch eingetragen ist und dieser Umstand beiden Vertragspartnern bekannt ist. Schließlich wird man immer davon ausgehen müssen, daß zumindest auf Seiten des Bauherrn, der das Grundstück erst im Zusammenhang mit der Bebauung erwirbt, der Wunsch besteht, daß der Bauvertrag nur dann bestand haben soll, wenn auch das Grundstücksgeschäft vollzogen und er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.


Soweit die Eigentumsverhältnisse der Baufirma jedoch nicht bekannt sind und hierüber bei Vertragsabschluß auch nicht gesprochen wird, kann eine Formbedürftigkeit des Bauvertrages durch notarielle Beurkundung nicht angenommen werden.
Auch hier gilt also, daß man sich im Zweifel durch einen Fachmann beraten lassen sollte, um möglicherweise erheblich finanzielle Schäden verhindern zu können.