Der Kaufvertrag beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger

1.Wichtig ist, daß jeder Käufer den Kaufvertrag einschließlich aller Nebenurkunden eingehend so lesen sollte, daß er den gesamten Kaufvertrag versteht. Ist dies nicht möglich, sollte auf jeden Fall ein Fachmann in Anspruch genommen werden.


Zum Kaufvertrag gehören sogenannte Verweisungsurkunden, d.h. Urkunden, auf die in dem Kaufvertrag verwiesen wurde und alle Anlagen zum Kaufvertrag. Zu den Anlagen des Kaufvertrages gehört die Baubeschreibung.


Die Baubeschreibung beinhaltet die Leistungen, die vom Bauträger gegenüber dem Käufer zu erbringen sind. Die Leistungen müssen so spezifiziert in der Baubeschreibung enthalten sein, daß schon bei Abschluß des Kaufvertrages feststeht, welchen Gegenwert der Käufer für den Kaufpreis erhält. Fliesen, Sanitärausstattungen, Teppichböden, Parkett und ähnliches sollten so beschrieben sein, daß sie entweder hinsichtlich des Produktes oder hinsichtlich des Wertes konkretisiert werden (z.B.: Fliesen im Wert von DM/qm 40,-- usw.).


Vor einem Ankauf  sind auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu prüfen. Dort ist enthalten, wie beispielsweise die Sondernutzungsrechte an den allgemeinen Flächen verteilt sind, wie die Kosten in der Gemeinschaftsanlage abgerechnet werden, d.h. nach welcher Quote der einzelne Eigentümer belastet wird und wie sich die Stimmrechte darstellen.
Nach der Gesetzeslage hat jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Anzahl der von ihm erworbenen Wohnungen oder der Größe seiner Wohnung eine Stimme (Abstimmung nach Köpfen). In der Teilungserklärung sollte sinnvollerweise festgehalten sein, daß eine Abstimmung nach Tausendstel Anteilen zu erfolgen hat. Damit ist auch sichergestellt, daß diejenigen, die ein höheres Kapital in die Anlage investiert haben (z.B. Eigentümer einer 4-Zimmer-Wohnung) ein höheres Stimmrecht haben, als Eigentümer, die nur ein geringeres Kapital investiert haben (z.B. für 1-Zimmer-Wohnungen). Ferner wird in der Regel bereits von dem Bauträger ein Verwalter bestimmt.


Bezüglich der Nebenkosten wäre zu berücksichtigen, ob Gewerbeeinheiten vorhanden sind, wie z.B. Restaurant, Sauna oder ähnliches, die sehr hohe Nebenkosten haben können, sei es im Wasserverbrauch oder bei der Abfallbeseitigung. In der Teilungserklärung sollte dann enthalten sein, daß solche Gewerbebetriebe gesondert abgerechnet werden außerhalb der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen. Zu prüfen wäre vor Abschluß des Kaufvertrages auch, ob der Bauträger selbst bereits als Eigentümer des Grundstücks eingetragen ist. Soweit ein Vertragspartner als Bevollmächtigter eines Dritten bei der notariellen Beurkundung erscheint, muß die Bevollmächtigung nachgewiesen sein.


2.Zu beachten ist, daß die Bauträger in der Regel zur Absicherung ihrer eigenen Baufinanzierung die Forderungen gegen die Käufer an die finanzierende Bank abgetreten haben. Dies muß im Vertrag festgehalten sein. Hierzu wird bestimmt, daß der Käufer mit schuldbefreiender Wirkung ausschließlich auf das im Vertrag angegebene Konto bezahlen kann. Hieran muß sich der Käufer auf jeden Fall halten. Nimmt der Käufer Zahlungen an den Bauträger unmittelbar vor, erfolgen diese Zahlungen nicht mit schuldbefreiender Wirkung, so daß die den Bauträger finanzierende Bank berechtigt ist, den Kaufpreis nach wie vor zu fordern. Gerät der Bauträger in Konkurs, hat der Bauherr keine Möglichkeit mehr, eventuell an den Bauträger gezahlte Beträge zurückzuerlangen.


3.Hinsichtlich des Zahlungsplanes gelten die Raten der Makler- und Bauträgerverordnung. Der Bauträger ist berechtigt, die Raten zusammenzufassen, wobei die Raten wie folgt aufgeteilt werden können:


- 30 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 % der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,
von der restlichen Vertragssumme
- 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
- 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
- 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
- 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
- 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
- 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
- 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
- 3 % für den Estrich,
- 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
- 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
- 3 % für die Fassadenarbeiten,
- 5 % nach vollständiger Fertigstellung.


4.Vertragsstrafen für nicht rechtzeitige Fertigstellung können vereinbart werden, sind allerdings zu beschränken, sowohl hinsichtlich der Vertragsstrafe, die pro Tag der Verzögerung geschuldet wird. Hier kann ein Faktor von maximal 0,2 % der Auftragssumme vereinbart werden. Auch die maximale Gesamtvertragsstrafe muß nach oben beschränkt werden und zwar auf maximal 5 %.


5.Pauschalierter Schadensersatz kann für den Fall der Verzögerung vereinbart werden. Dies ist sinnvoll, weil es höchst problematisch ist, einen Nutzungsausfall für eine selbstgenutzte Wohnung geltend zu machen. Soll die Wohnung als Kapitalanlage erworben und vermietet werden, so kann der entgangene Mietzins bei Verzögerungen als Schadensersatz geltend gemacht werden. Bei beabsichtigem Selbstbezug ist es sinnvoll, als pauschlierten Schadensersatz pro Monat einen Betrag in Höhe des objektiven Mietwertes anzusetzen.


6.Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklauseln, nach denen der Notar vollstreckbare Ausfertigung in der Urkunde an den Verkäufer ohne Nachweis der Fälligkeit erteilen darf, sind unwirksam. Zulässig wäre aber wohl eine Vereinbarung, daß der Notar dann eine vollstreckbare Ausfertigung ausreichen darf, wenn durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der eventuell bereits im Vertrag bestimmt werden kann, der Bautenstand und damit die Fälligkeit der jeweiligen Zahlungsrate  bestätigt wird. Für den Käufer ist eine derartige Vereinbarung überhaupt, wenn vermeidbar, nicht zu empfehlen. Viele Bauträger bestehen aber auf dieser oder einer ähnlichen Klausel.


7.Soweit in dem Bauträgervertrag vereinbart ist, daß der Bauträger berechtigt ist, von der Planung abzuweichen, muß geprüft werden, wie weit diese Befugnis geht. Verhindert werden muß, daß dies zur wertbeeinträchtigenden Änderungen führen kann.
8.Werden dem Bauträger Vollmachten in dem Vertrag eingeräumt, sollten diese möglichst beschränkt werden, insbesondere auch soweit die Bevollmächtigung zur Änderung der Teilungserklärung erteilt wird.


9.Zu prüfen ist auch, ob die Baubeschreibung beispielsweise der Beschreibung des Prospektes entspricht.


10.Gesondert zu prüfen ist, ob Sonderwünsche eingebracht werden können und wie diese abzurechnen sind. Eine Abrechnung mit dem Bauträger ist jedenfalls einer Abrechnung mit dem bauausführenden Subunternehmer vorzuziehen.


11.Zu prüfen ist ferner, wie die Gewährleistungsregelungen gestaltet sind. Liegt bei Abtretung von eigenen Gewährleistungsansprüchen des Bauträgers gegen den Subunternehmer eine Handwerkerliste bei? Besteht zumindest ein vertragliches Recht auf Vorlage der Handwerkerliste, in denen deren Gewährleistungsfristen enthalten sind? Nach der Rechtsprechung muß die subsidiäre, d.h. die ersatzweise Haftung des Bauträgers stets erhalten bleiben.