Umlage von Verwaltungskosten im Gewerbemietrecht

OLG Rostock, Urteil vom 10.04.2008, 3 U 158/06 (nicht rechtskräftig)

Im zugrundeliegenden Fall hat der Vermieter in dem Mietvertrag mit dem gewerblichen Mieter versucht, diesem Verwal-tungskosten durch eine vorformulierte Klausel im Rahmen der Nebenkosten aufzuerlegen. Die Klausel zählt diverse Ein-zelkosten auf, darunter auch ohne nähere Erläuterung „Verwaltungskosten“. Nach Vorlage der Nebenkostenabrechnung moniert der Mieter diese, worauf der Vermieter die ausgewiesene Nachzahlungsforderung einklagt.

Das OLG Rostock weist den Anspruch zurück und begründet, dass die Klausel intransparent sei. Zwar seien Verwal-tungskosten grundsätzlich im Gewerbemietrecht abwälzbar, wenn dies ausdrücklich vereinbart werde. Auch dort müsse der Mieter allerdings die Kosten wenigstens im Groben einschätzen können. Der Begriff Verwaltung lässt jedoch offen, welche Kosten tatsächlich auf den Mieter übertragen werden. Damit könne sowohl die kaufmännische Verwaltung oder auch die technische Verwaltung gemeint sei, also etwa die Erteilung und Abwicklung von Aufträgen an Handwerker. Der Begriff „Verwaltungskosten“ sei daher unbestimmt. Einen Rückgriff auf die Betriebskostenverordnung oder das WEG zur Konkretisierung lehnt das Gericht ab.

Auch das OLG Köln hatte kürzlich über ähnliche Fälle zu entschieden. Mit Urteil vom 18.12.2007 (22 U 67/07) war der 22. Senat der Ansicht, dass eine solche Klausel unwirksam sei, wenn der Mieter aus dem Vertrag nicht ersehen kann, wie hoch diese Kosten seien. Dagegen meinte der 1. Senat mit Urteil vom 18.01.2008 (1 U 40/07), dass eine Umlage der Verwaltungskosten auf den Mieter nicht überraschend und daher auch nicht unwirksam sei, wenn sie keine Kostenbe-grenzung enthält.

Das Urteil des OLG Rostock ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision ist zugelassen und beim BGH (XII ZR 69/08) eingelegt.

Anmerkung:

Gewerblichen Vermietern ist zu raten, im Mietvertrag klar festzulegen, welche Kosten konkret umgelegt werden sollen. Sind die Verträge bereits abgeschlossen und als umlegbare Betriebskosten nur enthalten „Verwaltungskosten“, ist dem Mieter nach bisheriger Entscheidungslage zu raten, die Kosten, die auf diese Position insgesamt entfallen, nicht zu zah-len. In der Regel handelt es sich dabei auch um erhebliche Beträge. Das letzte Wort hat allerdings der BGH.