Kein Anspruch auf erhöhte Miete bei unwirksamer Klausel zur Durchführung der Schönheitsrepara-turen

BGH, Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 83/07

In einem Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter innerhalb fest vereinbarten Fristen die Schönheitsrepa-raturen innerhalb der Mietwohnung durchführen muss. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH steht fest, dass diese Klausel des Mietvertrags unwirksam ist.

Der Vermieter ist der Auffassung, dass nicht nur die Zahlung der Miete, sondern auch die Übernahme der Pflicht zur Erbringung der Schönheitsreparaturen eine vertraglich übernommene Leistung des Mieters für die Überlassung der Mietwohnung sei. Wenn die Klausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen unwirksam sei, dann führe dies dazu, dass der Mieter nur noch die Miete zu bezahlen habe, einen Teil seiner Verpflich-tung jedoch entfalle. Dies müsse dadurch ausgeglichen werden, dass die Miete angemessen erhöht werde.

Der BGH folgte dieser Auffassung nicht. Zum einen entspräche die Miete, die der Vermieter verlangt, bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Zuschlag hierzu wegen Wegfalls der Klausel über die Schönheitsrepa-raturen komme nicht in Betracht, weil die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze der Mitte darstelle, die der Vermieter überhaupt verlangen könne.

Auch über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage könne eine Anpassung der Miete nicht er-folgen. Eine Regelungslücke bestünde ausschließlich deshalb, weil der Vermieter eine unwirksame Ver-tragsklausel in den Mietvertrag aufgenommen habe und er damit auch das Risiko der Unwirksamkeit der von ihm verwendeten Klausel trage.

Hinweis: Die Frage, ob der Vermieter bei unwirksamer Klausel über die Schönheitsreparaturen einen Zu-schlag zur Miete verlangen darf, war bisher zumindest strittig. Diese Frage hat der BGH nunmehr abschlie-ßend geklärt.