Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

BGH-Beschluss vom 02.06.2005, Az: V ZB 32/05
Im Rahmen einer Beschlussanfechtung eines Beschlusses einer Wohnungseigentümerversammlung über die Aufnahme von Sanierungskosten in einen Wirtschaftsplan hat der Bundesgerichtshof eine grundlegende Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen. Nachdem der BGH bereits vor geraumer Zeit die Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts festgestellt hatte und damit die Möglichkeit der GbR, als solche Prozesse aktiv zu führen oder auch passiv verklagt zu werden, hat der BGH diese Rechtsprechung nunmehr auf die Wohnungseigentümergemeinschaft erstreckt. Der BGH hat dabei folgende Grundsätze aufgestellt.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.
Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig persönlich verpflichtet haben. 
Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. 
Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassungen über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.
Mit dieser Entscheidung hat der BGH einige grundlegende Rechtsprobleme im Wohnungseigentumsrecht gelöst.
Die Frage, wie bei der Geltendmachung von Forderungen bei Eigentümerwechsel zu verfahren ist, ist mit der Teilrechtsfähigkeit der WEG gelöst. Denn Träger des Vermögens einschließlich der gemeinschaftlichen Forderungen und Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümerwechsel ausschließlich der Verband, also die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche.
Auch die Frage, wer Forderungen der Gemeinschaft durchsetzen darf, ist damit gelöst. Denn mit der Teilrechtsfähigkeit ist die WEG selbst Forderungsinhaber.
Schwierigkeiten bereitete bislang die Parteibezeichnung im gerichtlichen Verfahren. Verfolgen Wohnungseigentümer als Gläubiger einen Leistungsanspruch, so genügt auf der Aktivseite die Verwendung der Sammelbezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße, vertreten durch den Verwalter Y“. Hierbei handelte es sich allerdings nur um eine Kurzbezeichnung. Der Kläger und Beklagte waren immer die einzelnen Eigentümer. In Passivprozessen mussten immer die Eigentümerlisten vorgelegt werden, weil nur durch sie die Partei bestimmt wurde. In Aktivprozessen ging man davon aus, dass die Eigentümerliste nicht erforderlich ist, um die Partei zu bestimmen. Diese Unstimmigkeiten sind mit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft behoben. Die Gemeinschaft kann in Angelegenheiten der Gemeinschaft als solche klagen und verklagt werden, ohne dass es auf den aktuellen Mitgliederbestand ankommt.
Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit sind außerdem Erleichterungen bei der Durchsetzung von Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer verbunden. Insbesondere kann die Gemeinschaft als Gläubiger einer Zwangshypothek in das Grundbuch eingetragen werden. Bisher genügte der Verweis auf eine dem Titel beigefügte Eigentümerliste im Gegensatz zum Erkenntnisverfahren nicht, sondern es mussten alle Gläubiger, d.h. alle Wohnungsmiteigentümer unter Angabe von Namen, Vornamen, Wohnort und Beruf eingetragen werden, was gerade bei großen Gemeinschaften zu erheblichen Schwierigkeiten und einer Überfrachtung des Grundbuchs geführt hat. Durch die Teilrechtsfähigkeit kann die WEG als solche im Grundbuch eingetragen werden.
Andererseits hat der BGH in der Entscheidung klargestellt, dass die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sich nur auf die Teilbereiche des Rechtsverkehrs beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Dies gilt also nicht im Innenverhältnis, beispielsweise nicht Anfechtungen gegen Beschlüsse, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen wurden. Antragsgegner sind in diesem Fall alle anderen Wohnungseigentümer.
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist im Hinblick auf seine Rechtsprechung zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur als konsequent anzusehen, wird letzten Endes unabhängig von der Frage, ob man sie dogmatisch für richtig hält oder nicht, zu einer wesentlichen Vereinfachung der Prozessführung und der Vollstreckung führen.