Schönheitsreparaturen an einer Mietwohnung: Ist eine Klausel, die die farbliche Gestaltung vorgibt,

BGH, Urteil vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07

Es gibt kaum eine Klausel in Mietverträgen, über die mehr gestritten wird, als über die Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. In dieser Entscheidung hat er sich der BGH mit der Frage auseinander gesetzt, ob folgende Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam ist:

"Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein:
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Der Mieter war der Auffassung, diese Klausel sei schon deshalb unwirksam, weil dem Mieter ein bestimmter Farbton für die Holzteile vorgegeben wird. Der Mieter habe während der Dauer des Mietverhältnisses das Recht, die Wohnung so zu gestalten, wie ihm dies gefällt. Wenn er dann aufgrund der Klausel des Mietvertrages gezwungen würde, unabhängig vom Grad der Abnutzung zumindest die Holzteile in einem bestimmten Farbton zu streichen, sei diese Klausel unwirk-sam. Denn die Durchführung dieser Arbeiten würde geschuldet ganz unabhängig von der Frage, wie weit die Holzteile tatsächlich abgenutzt sind und wann das letzte Streichen der Holzteile stattgefunden hat.

Dem widersprach der BGH in dieser Entscheidung. Der BGH hält die Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparatu-ren für wirksam.

Zum einen sei in der Klausel kein fester Turnus zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vereinbart. Vielmehr hänge die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Grad der Abnutzung der Mietwohnung ab. Dies sei nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH auch Voraussetzung für die Wirksamkeit einer derartigen Klausel.

Auch die Vereinbarung, dass lackierte Holzteile entweder in dem Farbton zurückzugeben sind, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war oder farbig gestrichene Holzteile auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können, sei wirksam. Hierbei seien die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abzuwägen. Für den Mieter ergäbe sich eine faktische Einschränkung einer Handlungsfreiheit, weil er bereits während des Mietverhältnisses darauf bedacht sein wird, Holzteile in einem Farbton zu streichen, der auch den Anforderungen des Mietvertrags zum Zeitpunkt der Rückgabe entspricht. Demgegenüber steht das Interesse des Vermieters, die Mietwohnung in einem Zu-stand der zurückzuerhalten, die für einen möglichst großen Kreis von Mietinteressenten akzeptabel ist. Dies sei nur ge-währleistet, wenn die Holzteile nicht in extremen Farben gestrichen seien. Bei Abwägung dieser Interessen läge keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, auch wenn dieser in seiner Handlungsfreiheit in gewisser Weise ein-geschränkt sei. Die Klausel sei daher wirksam.