Durchführung von Schönheitsreparaturen: generelle Farbwahlklausel ist unwirksam.

BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07

In einem Mietvertrag war folgende Klausel enthalten:

"Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und De-cken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren innen. Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

Der Mieter war der Auffassung, dass diese Klausel unwirksam sei, weil ihm auch während des Mietverhältnisses die Gestaltungsfreiheit für die Gestaltung der Wohnung genommen würde.

Diese Auffassung teilte der BGH und führt hierzu aus, dass dem Vermieter zwar ein Interesse daran, die Mietwohnung am Ende des Mietverhältnisses in einem Zustand zurückzuerhalten, der für möglichst viele Mietinteressenten akzeptabel sei, nicht abzusprechen sei. Der Mieter habe aber das Recht, während der Dauer des Mietverhältnisses die Wohnung so zu dekorieren, wie ihn diese beliebt. Der BGH hat in dieser Entscheidung ausdrücklich ausgeführt, dass die Klausel dann wirksam gewesen wäre, wenn sie sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bezogen hätte. Bei Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters hätte dann das Interesse des Vermieters, die Woh-nung in einem für andere Mieter akzeptablem farblichen Zustand zu erhalten, überwogen. Da die Klausel aber so auszu-legen sei, dass der Mieter auch während der Dauer des Mietverhältnisses gezwungen sei, eine bestimmte farbliche Ges-taltung zu wählen, sei er unangemessen benachteiligt. Es müsse dem Mieter die Freiheit bleiben zu entscheiden, ob er während des Mietverhältnisses eine farbliche Gestaltung ausführte, die nicht neutral und hell ist und dann, unabhängig vom Grad der Abnutzung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, einen Zustand herstellt, der einer neut-ralen und hellen Farbe entspricht, oder ob er von Anfang an auch während der Dauer des Mietverhältnisses die Schön-heitsreparaturen so ausführt, dass sie den Anforderungen bei Rückgabe der Mietsache genügen.

Darauf hinzuweisen ist also, dass der BGH ausdrücklich Klauseln für zulässig erachtet hat, die es dem Mieter auferle-gen, die Mietsache in einem hellen und neutralen Farbton zurückzugeben, wenn sich diese Klausel lediglich auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bezieht, nicht aber für die während des Mietverhältnisses auszuführen-den laufenden Schönheitsreparaturen.