Schönheitsreparatur, Instandhaltung und Instandsetzung im Gewerbemietvertrag

RA Dr. Michael Kögl,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

In den vergangenen Jahren produzierte die Rechtssprechung unzählige Entscheidungen zum Thema Schönheitsrepara-turen, die sich allerdings überwiegend auf das Wohnraummietrecht beziehen. Aufgrund der zeitlichen Verzögerung beim Gewerberaumsenat des Bundesgerichtshof sind im Gewerbemietrecht einige Fragen noch nicht höchstrichterlich ent-schieden, was zu Unsicherheiten bei der derzeitigen Mietvertragsgestaltung führt. Brisant ist dabei, dass sich Fehler re-gelmäßig nicht korrigieren lassen und erst in einigen Jahren oder gar Jahrzehnten auswirken.

Bemerkenswert bei aktuellen Vertragsgestaltungen ist die Sorglosigkeit, mit der Vermieter insbesondere im Gewerbe-raummietrecht noch formularmäßig Schönheitsreparaturen, sonstige Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten dem Mieter überbürden.

Mit Urteil vom 08.10.2008 hat der für Gewerberaummietrecht zuständige BGH-Senat entschieden, dass wie im Wohn-raummietrecht starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturklauseln auch im Gewerberaummietrecht unwirksam sind.

Mit Urteil vom 14.01.2009 (Az: VIII ZR 71/08) hat der BGH entschieden, dass das Zusammentreffen einer starren Fris-tenklausel zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen mit einer individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel nicht unter dem Gesichtspunkt des Summierungseffektes zur Unwirksamkeit beider Klauseln führe. Allerdings liegt dem Fall die Besonderheit zugrunde, dass die Individualvereinbarung erst Wochen nach Abschluss des Mietvertrages getrof-fen wurde. Insoweit argumentiert das Gericht – abweichend zu älteren Entscheidungen –, dass der sog.  „Summierungs-effekt“ lediglich bei Formularklauseln ein besonderes Wertungskriterium sei und deshalb auf Individualvereinbarungen keine Anwendung finden könne. Der BGH schließt daraus, dass nur die Formularklausel unwirksam werden könne, nicht jedoch die Individualvereinbarung, weshalb er im Ergebnis die Endrenovierungsverpflichtung des Mieters hält.

Bereits im Jahre 2005 hat der Gewerberaummietrechtssenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 308/02) entschieden, dass die formularmäßige Kombination von laufender Schönheitsreparatur und Endrenovierung auch im Gewerbemietrecht aufgrund des Summierungseffektes unwirksam ist. Dabei betont der BGH ausdrücklich, dass der Gewerberaummieter denselben Schutz wie der Wohnraummieter in Anspruch nehmen kann. Der BGH erteilt dabei auch der Differenzierung zwischen Übernahme der Räumlichkeiten durch den Mieter zu Beginn in renoviertem oder un-renoviertem Zustand eine klare Absage. Vielmehr verweist der BGH ausdrücklich auf § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB), wo-nach eine Bestimmung, die von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht, in der Regel als un-angemessen und damit unwirksam anzusehen ist. Das Gericht kritisiert sogar die ehemals vom BGH eingenommene Haltung, die die bisherige Handhabung in der Vertragspraxis gebilligt hat. Derartige Ausführungen sind eine Kampfansa-ge an die derzeitige Vertragspraxis. Es stellt sich daher die Frage, ob die eingangs erwähnte Entscheidung vom 14.01.2009 ein Umdenken des BGH signalisiert oder tatsächlich der Besonderheit, nämlich der hier getroffenen Individu-alvereinbarung geschuldet ist.

Meines Erachtens ist dem Vermieter zu empfehlen, sich ausgiebig mit dem Mieter bezüglich dieser Punkte abzuspre-chen und tatsächlich eine Individualvereinbarung herbeizuführen. Gerade im Gewerbemietrecht handelt es sich regel-mäßig um hohe Beträge, die hier dem Mieter aufgebürdet werden, insbesondere wenn man die Verpflichtung zur In-standhaltung und Instandsetzung berücksichtigt.

Eigentlich drängt sich auch die Frage auf, wie zukünftig mit Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten des Mieters umzugehen ist. Weiterhin wird allgemein die Meinung vertreten, dass in Gewerberaummietverträgen dem Mieter formu-larmäßig über die reinen Schönheitsreparaturen hinaus derartige Erhaltungslasten überbürdet werden können. Es findet sich lediglich die Einschränkung, dass diese Erhaltungslast durch den Mietgebrauch veranlasst sein muss und im Risi-kobereich des Mieters liegen bzw. sich auf den inneren Bereich des Mietobjekts beschränken muss, wobei der Mieter auch nicht für anfängliche Mängel verantwortlich gemacht werden kann.

Darüber hinaus wird vertreten, dass dem Mieter auch die anteilige Erhaltungslast (ohne Dach und Fach) an gemein-schaftlichen genutzten Gegenständen aufgebürdet werden kann, wenn eine prozentuale Kostenbegrenzung auf die Jah-resmiete vereinbart ist.

Die aktuelle Rechtslage ist insoweit unübersichtlich. Die immer wieder zitierten Entscheidungen sind teilweise mehrere Jahrezehnte alt. Die Diskussion über die Schönheitsreparaturen ist hingegen noch nicht einmal seit zehn Jahren voll entbrannt und steht im Gewerberaummietrecht gerade erst am Anfang. Wenn jedoch bereits die Übertragung von Schönheitsreparaturen als eklatanter Widerspruch zur gesetzlichen Lage gesehen wird, wonach der Vermieter die volle Erhaltungslast trägt, stellt sich die Frage, weshalb so bedenkenlos die weitergehendere Instandhaltungs- oder gar In-standsetzungsverpflichtung problemlos auf den Mieter übertragen werde könne.

Mit Urteil vom 06.04.2005 (XII ZR 158/01) hat der Gewerberaummietrechtssenat des BGH der „uferlosen“ Instandhal-tung-/Instandsetzungspflicht des Gewerberaummieters widersprochen.  Der BGH hatte damals nur zu entscheiden, dass die zugrunde gelegte Klausel aufgrund der Weite jedenfalls unwirksam war. Vielfach wird diese Entscheidung hingegen als Bestätigung für eine Zulässigkeit der Überbürdung unter Berücksichtigung einer Kostenbegrenzung zitiert. Derartige Ausführungen sind jedoch dem Urteil nicht zu entnehmen. Vielmehr enthält die Begründung lediglich zwei Sätze zur Thematik „Kostenbegrenzung“, soweit es nicht um die Innenräume geht. Diese hat der BGH sehr vorsichtig formuliert und klargelegt, dass „allenfalls“ bei Begrenzung die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen wirksam sein könne. Ob er derartige Übertragungen tatsächlich für wirksam hält, hat er allerdings offen ge-lassen. Weiterhin hat der BGH in dieser Entscheidung nur darauf verwiesen, dass Literatur und Rechtsprechung eine bestimmte Kostenbegrenzung vorschlagen. Ob er diese Meinung teilt, ist ebenfalls offen.

Da der BGH die Übertragung der Schönheitsreparaturen jedenfalls dann für zulässig hält, wenn sie tatsächlich erforder-lich sind, dürfte nichts anderes für die allgemeine Instandhaltung und Instandsetzung gelten. Diese setzen begriffsnot-wendig bereits eine Erforderlichkeit voraus, so dass grundsätzlich von einer Übertragbarkeit wohl auch weiterhin auszu-gehen ist, meines Erachtens jedoch unter stärkerer Einschränkung, als dies häufig praktiziert wird.