Immobilienverkauf: Umfang der Aufklärungspflicht für verwendete mangelhafte Baumaterialien

BGH-Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08.

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger eine Immobilie erworben, deren Fassade mit Asbestzementplatten erstellt worden war. Dies war dem Verkäufer bekannt. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Gebäudes war die Verwendung dieser Baumaterialien zulässig und stellte keinen Mangel dar. Anderes galt zum Zeitpunkt des Verkaufs, als die Verwendung von Asbestzementplatten nicht mehr zulässig war.

Der Käufer macht gegen den Verkäufer Schadensersatzansprüche in Höhe von ca. 40.000,00 € geltend.

Der BGH gab dem Käufer recht. Ein Sachmangel liege vor und es habe auch eine Aufklärungspflicht des Verkäufers bestanden. Für die Frage, ob ein Sachmangel vorliegt, kommt es nicht darauf an, ob zum Zeitpunkt der Erstellung des Gebäudes Asbestzement-platten verwendet werden durften, sondern es kommt auf den Zeitpunkt des Kaufvertrages an. Hier ist von maßgeblicher Bedeutung, ob das Objekt zu diesem Zeitpunkt für den gewöhnlichen bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch tauglich ist. Zwar reiche allein das abstrakte Gefährdungspotential aus der Verwendung der Platten nicht. Andererseits sei auch nicht darauf abzustellen, ob ein konkreter Sanierungsbedarf besteht und sich die Gefahr aus den Asbestzementplatten realisieren könne. Wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren bei einem Wohngebäude vorgenommen werden können, liegt jedenfalls ein Mangel vor. Vorliegend hätte der Verkäufer hierüber aufklären müssen. Da er dies nicht getan habe, bestünden grundsätzlich Ansprüche aus Gewährleistung. Soweit der Verkäufer arglistig gehandelt hat, bestehen Ansprüche auch aus deliktischen Haftungstatbeständen.