Ausgleichsansprüche eines Wohnungseigentümers

Ausgleichsansprüche eines Wohnungseigentümers bei Schäden an der Wohnung durch Mangel am Gemeinschaftseigentum
BGH-Beschluss vom 21.05.2010, V ZR 10/10

In einer Eigentumswohnung zeigten sich an der Decke des Wohnzimmers Wasserschäden. Die Hausverwaltung ging davon aus, dass eine Regenrinne undicht sei und ließ diese reparieren. Dies brachte jedoch keinen Erfolg, so dass die WEG zwei Monate später beschloss, einen Architekten und ein Fachunternehmen zu beauftragen, um die Ursache zu suchen und die Reparatur durchzuführen. Trotz mehrfacher Reparaturen kam es zu mehreren weiteren Wasserschäden innerhalb der nächsten drei Monate. Erst zu einem späteren Zeitpunkt wurde erkannt, dass das Wasser durch eine fehlerhafte Tür-Fensterkonstruktion eingedrungen war.

Der Wohnungseigentümer macht gegen die Eigentümergemeinschaft Ansprüche geltend auf Ersatz von Mietminderungen. Außerdem sei ein Mieter ausgezogen und es seien Kosten der Instandsetzung angefallen und Kosten für den Auszug des Mieters.

Die Klage wurde abgewiesen, die Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen. In Frage kam hier als Anspruchsgrundlage ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. Hierzu hat das Gericht ausgeführt, dass ein solcher Anspruch analog anzuwenden sei, wenn eine anders nicht zu befriedigende Schutzbedürftigkeit bei entsprechender Sachlage besteht. Normalerweise handelt es sich bei diesem Anspruch um einen reinen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch. § 906 biete nur einen billigen Ausgleich gegenläufiger Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf Basis eines nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses.

Die Situation sei nicht vergleichbar mit der einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier bestehe gemeinschaftliches Eigentum und es bestehe ein gemeinsames Risiko. Auch wenn sich dieses Risiko nur an einer Wohnung realisiere, sei für einen derartigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch kein Raum. Darüber hinaus bestehe keine Anspruchsgrundlage, weil ein Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Verzögerung der Reparatur nicht vorliege, weil die WEG alles unternommen habe, was vorliegend geboten sei.