Mieterhöhung – Beweislast für qualifizierten Mietspiegel

BGH-Urteil vom 21.11.2012, VIII ZR 46/12

Der Kläger nimmt vorliegend den Beklagten auf Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen in Anspruch. Das Mieterhöhungsbegehren ist grundsätzlich formwirksam ausgesprochen worden. Das Landgericht hat vorliegend die Klage abgewiesen mit der Begründung, es liege für das Land Berlin, wo die Wohnung lag, ein qualifizierter Mietspiegel vor, so dass nach der Vermutung des § 558 d III BGB davon auszugehen sei, dass die in dem qualifizierten Mietspiegel genannten Mieten der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen würden. Der Vermieter hat bestritten, dass es sich bei dem Mietspiegel für Berlin um einen qualifizierten Mietspiegel handeln würde, dass also die Kriterien für einen qualifizierten Mietspiegel eingehalten seien. Das Gericht hat über die Frage nicht Beweis erhoben, sondern ist davon ausgegangen, dass ein qualifizierter Mietspiegel vorläge, weil die Ersteller diesen Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel bezeichnet haben und das Land Berlin diesen Mietspiegel auch als qualifizierten Mietspiegel herausgegeben habe.

Dem widersprach der BGH. In der Entscheidung des BGH wird ausgeführt, dass die Vermutung der oben genannten Vorschrift nur dann gelte, denn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Qualifiziert würde der Mietspiegel aber nicht dadurch, dass er durch den Ersteller oder die herausgebende Gemeinde als solcher bezeichnet werde. Vielmehr müssten bestimmte Kriterien erfüllt werden.

Voraussetzung für die Berücksichtigung eines Mietspiegels sei daher für die Indizwirkung oder Vermutung des § 558 d III BGB, dass der Mietspiegel die Tatbestandsmerkmale des § 558 c 1 BGB erfüllt. Wenn der Vermieter, wie im vorliegenden Fall, bestreite, dass diese Tatbestandsmerkmale tatsächlich vorliegen, dann ist der Mieter, der sich darauf beruft, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, beweispflichtig dafür, dass die Voraussetzungen hierfür auch tatsächlich vorliegen.

Das Bestreiten des Vermieters dürfe das Gericht jedenfalls nicht übergehen, so dass der BGH das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Angelegenheit zur weiteren Beweisaufnahme an das Landgericht zurückverwiesen hat. Dort wird nun zu klären sein, ob die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel tatsächlich vorliegen oder nicht.